Achat immobilier : les différents prêts immobiliers

Publié le jeudi 9 novembre 2023 • Mis à jour le vendredi 1 mars 2024

Bien souvent, l’acquisition d’une maison ou d’un appartement est soumise à l’obtention d’un prêt immobilier. Selon votre profil d’emprunteur, différentes solutions de financements peuvent vous être proposées, telles que le prêt d’achat-revente, le prêt longue durée ou encore le prêt modulable. À cela s’ajoutent les prêts aidés auxquels vous pouvez éventuellement prétendre, comme le PSLA, le prêt à taux zéro ou encore le prêt Action Logement. Mais à l’aube de vos recherches immobilières, tant de questions se posent : Quel somme pouvez-vous emprunter ? Quels critères devez-vous remplir ? Quel doit être le montant de votre apport personnel ? Pour répondre à vos questions, Orpi fait le point sur les différents types de prêts immobiliers et vous guide dans votre parcours de financement.

Quels sont les différents types de prêts ?

Selon la nature de votre projet ou selon votre situation patrimoniale et financière, plusieurs types de prêts immobiliers peuvent vous intéresser. Votre banquier peut vous conseiller sur la solution la plus adéquate, répondant le mieux à vos besoins.

Le prêt d’achat-revente

Le prêt d’achat-revente s’adresse aux propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu l’ancien. À la différence du prêt-relais classique, le prêt d’achat-revente permet de lisser l’emprunt en cours et l’avance de fonds en une seule mensualité.

Le prêt longue durée

Le prêt longue durée permet aux emprunteurs dont le budget est un peu serré d’alléger les mensualités en allongeant la durée de remboursement. Ainsi, un bien qu’ils n’auraient pu financer en 20 ans peut l’être en 22 ou 25 annuités. Le revers de la médaille réside dans le fait que plus vous allongez la durée de remboursement d’un emprunt, plus le coût final de l’opération s’alourdit.

Le prêt double ligne

Le prêt double ligne, également appelé « prêt gigogne » ou « prêt duo », consiste à scinder un prêt immobilier en deux prêts aux durées de remboursement plus courtes, avec à la clé un taux d’emprunt médian plus avantageux. À l’arrivée, le coût global de votre financement diminue par rapport à celui d’un prêt immobilier classique.

Le prêt modulable

Le prêt modulable ne doit pas être confondu avec le prêt à taux variable. Dans le cas du prêt modulable, le taux est fixe et ce sont les mensualités qui peuvent être modulées. Augmentées, diminuées ou reportées, elles permettent une gestion optimale de vos remboursements, en corrélation avec vos revenus.

Le prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire s’obtient en hypothéquant un bien dont vous êtes déjà propriétaire. Ce type de prêt s’obtient facilement car la banque ne prend aucun risque. Le bien lui sert de garantie et elle s’en saisira pour le revendre et solder le prêt en cas de défaillance de votre part.

Le prêt familial

Enfin, le prêt familial est une formule idéale pour compléter un financement ou se constituer un apport. Bien que, comme son nom l’indique, il est réalisé entre membres d’une même famille, ce type de prêt est très encadré par la loi et exige de remplir certaines formalités, notamment fiscales.

Les différents prêts aidés

Pour faciliter l’accession à la propriété, des mesures ont été mises en place par les pouvoirs publics, et notamment différents prêts aidés. Réservés aux primo-accédants, comme le PTZ, ou aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires, comme le prêt Action Logement, les prêts aidés viennent réduire le coût total de votre financement.

Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro est exclusivement destiné aux primo-accédants. Il peut permettre de financer jusqu’à 40 % du montant de votre achat immobilier. Remboursable sans intérêts, il fait baisser considérablement le coût final de votre opération.

Le prêt Action Logement

Le prêt Action Logement est soumis à des conditions de ressources, dont les plafonds sont fixés selon un zonage géographique. Son montant, compris entre 7000 et 45 000 euros, est remboursable en 20 ans maximum, majoré d’un taux d’intérêt de 1 %. La somme empruntée ne doit pas représenter plus de 40 % du coût global de l’acquisition.

Le PSLA (prêt social location-accession)

Le PSLA (prêt social location-accession) fonctionne sur le principe de la location-vente, permettant aux ménages modestes d’accéder progressivement et sans apport à la propriété en achetant le logement qu’ils occupent. Le loyer devient alors une redevance, scindée en une part locative, l’indemnité d’occupation, et une part acquisitive.

Le prêt Épargne logement (PEL)

Le prêt Épargne logement (PEL) est réservé aux titulaires d’un plan épargne logement. Si tel est votre cas, le prêt épargne logement vous permet d’emprunter jusqu’à 92 000 euros, remboursables dans un délai de 2 à 15 ans. Le taux d’intérêt varie en fonction de la date d’ouverture de votre PEL.

Le prêt à l’accession sociale (PAS)

Le prêt à l’accession sociale (PAS) est l’un des deux seuls prêts aidés qui permet de financer 100 % de votre achat immobilier. Il est amortissable sur une période de 5 à 30 ans, voire 35 dans certains cas. Pour y prétendre, vous devez être primo-accédant et ne pas dépasser un certain plafond de ressources, qui dépend du zonage et du nombre de personnes dans le foyer.

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné (PC) est l’autre prêt aidé qui permet de financer 100 % de votre achat immobilier. De plus, son obtention n’est soumise à aucunes conditions de ressources. Le prêt conventionné s’adresse donc à une grande majorité des acquéreurs immobiliers.

Le prêt locatif social (PLS)

Le prêt locatif social (PLS) est octroyé aux investisseurs en immobilier locatif. En contrepartie d’un faible taux d’intérêt, l’emprunteur s’engage à louer son bien en respectant des critères de ressources et de loyers. Le prêt locatif social peut permettre de financer entre 50 et 100 % de l’investissement.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ?

Pour décrocher votre financement, vous devez démontrer votre sérieux et constituer un dossier solide. Dans l’idéal, les conditions pour obtenir un prêt immobilier sont les suivantes :

Il est préférable de jouir d’une situation professionnelle stable ;
L’apport personnel facilite les négociations et permet d’obtenir un taux plus avantageux ;
Votre taux d’endettement ne devra pas dépasser 33 %, sauf cas exceptionnel soumis à la décision du banquier ;
Vos relevés de compte doivent être le plus irréprochables possibles, sans découverts intempestifs ou systématiques.

Bien entendu, cela ne signifie pas que vous ne pourrez pas emprunter en dehors de ces critères. La banque exigera probablement des conditions supplémentaires et de votre côté, vous disposerez de possibilités de négociations moins importantes.

À retenir :

Le type de prêt que vous souscrivez influence fortement le coût final de votre acquisition immobilière ;
Le banquier vous conseille le type de prêt correspondant à votre profil d’emprunteur ;
N’hésitez pas à recourir aux prêts aidés pour minimiser le coût de votre financement ;
Un dossier solide facilitera l’obtention de votre prêt immobilier.